北京市政协十三届四次会议即将开幕，经济界别委员黄轶建议推动北京市“商改租”，补充目前租赁房源缺口。他建议，相关部门明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则，简化手续，并且建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。

　　北京租赁住房缺口约35万套

　　黄轶告诉记者，自己在调研时得到一组相关数据：按照一户租赁一套房的标准计算，目前北京市租赁住房需求约为211万套，租赁住房供给约为176万套，缺口约35万套。同时，租赁房源面临结构性错配，市场供给以60-90平米、租金3000元以上的二居室房源为主，而新市民、年轻人特别是从事基本公共服务人员的群体收入偏低，难以在市场上找到相应的住房，保障性租赁住房供应不足。

　　他认为，租赁房源有效供给不足是制约北京市住房发展的主要矛盾。

　　而在另一方面，近年来城市对商办市场过度规划，商办类土地持续放量，但商办市场需求相对疲软，大量商办空间闲置浪费。

　　他调研时得知，截至2020年，北京市适合改造为租赁住宅的闲置商办面积达到500万平方米。按照商办类土地供应量的增长速度估算，预计未来三年还将新增29万平方米，商办库存总量将达到530万平方米。若转化其中50%，则可新增有效租赁住房供给逾5万套，填补北京15%左右租赁住房缺口。

　　“商改租”改造成本高、收益低

　　黄轶也指出当前 “商改租”的障碍。在政策方面，租赁企业办理物业使用用途变更的程序方面缺乏明确规范，涉及土地、规划、消防等多个监管部门，项目申请、审批条件、改建验收等环节缺少细则和流程指引。

　　“按照现行的住宅设计规范，商办类物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面与住宅存在较大差异，‘商改租’产品无法符合现行标准。”他指出。

　　此外，“商改租”也面临改造成本过高、收益低的问题。商业物业一般为“核心筒”格局，形态差异较大，挑高普遍较高，按住房规范改造后得房率不高，空间利用率不足，改造成本高。

　　对申请“商改租”的企业减免房产税

　　黄轶建议，应加大政策鼓励力度，推动北京市“商改租”。住建部门会同土地资源、规划、工商以及公安等相关部门，明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则，简化变更手续，建立多部门联合审批机制，缩减审批时间，稳步推进项目落地。

　　对于上述提及“商改租”存在的现行标准问题，黄轶认为，应单列租赁住房的建设、运营及评价标准。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。

　　此外，明确“商改租”项目的现行消防规范体系，统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准，建议从严管理。参考现有住宅设计规范，建议允许“商改租”楼栋布置部分东西朝向住房，放宽采光时间限制，保证50%以上的套型符合一个居住空间达到住宅日照要求标准。

　　针对“商改租”成本高的问题，黄轶认为，应加大金融支持及补贴支持。提升租赁专项资金使用效率，对于标的建筑布局改造难度较大的商办类物业，建筑成本上给予一定的优惠及补贴，鼓励优化建筑格局。对申请“商改租”的企业减免房产税，提供专项财政补贴，缓解其项目前期投入及后期运营资金压力。（王俊）