当前，房屋出租市场活跃，但出租房安全事故也随之频发。房东与租客之间的责任如何划分？房东的安全保障义务界限在哪？近日，北京市通州区人民法院审结了一起因租客在出租屋内一氧化碳中毒身亡引发的生命权纠纷案件。

　　王某于2023年10月起短租刘某房屋，双方约定租期为10天，租金一天一付。某日晚，因王某未交当日租金，刘某便去其房间催要。刘某推门进去后发现王某在床上躺着，以为王某在睡觉便未打扰。次日中午刘某再次进入房间向王某催要租金时却发现王某还是前一日姿势，刘某上前查看发现王某已死亡，刘某立即报警。后经公安机关查勘现场，发现现场有一顶帐篷，内留有烧烤炉架及燃尽的炭块，王某的手机搜索记录显示王某曾查询“烧炭失败”相关内容。公安机关认定王某的死亡排除刑事案件，系过量吸入一氧化碳中毒导致。但王某的父母认为，刘某作为出租人未尽安全保障义务，没有在第一日报警，刘某的行为构成延误救治，故起诉要求刘某赔偿丧葬费、精神损失费共计8万元。

　　法院经审理认为，本案需重点审查王某的死亡是否系因刘某没有尽到安全保障义务。

　　刘某作为出租方，对涉诉出租房屋负有管理职责，对承租人负有安全保障义务，但是该安全保障义务应限于其在出租房屋时对可预见的安全风险负有的通常注意义务的合理范围之内，且在出租方管理和控制能力范围之内。王某在室内烧炭导致一氧化碳聚集，从而吸入过量一氧化碳中毒致死。王某作为具有完全民事行为能力的成年人，其应当知晓在屋内烧炭这一行为具有较高危险性，对相对密闭室内烧炭可能产生的后果应当知晓，但其并未采取任何措施，以致发生本次事故。因此，王某对其自身死亡存在重大过错。

　　从日常生活经验法则来看，晚上10时左右属于正常休息时间，刘某发现王某在床上躺着以为其在睡觉并选择离开属于正常反应。刘某于次日中午向王某催要租金时发现存在异常后立即拨打120并报警，其已履行合理的救助义务，不存在延误救助等消极行为。因此，现有证据不足以认定刘某对本次事故的发生存在过错。

　　综上，王某父母的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院依法驳回了王某父母的诉讼请求。王某父母不服提起上诉，二审法院经审理后维持原判，该案现已生效。

　　那么，出租人是否为安全保障义务的主体？出租人是安全保障义务的主体。在租赁关系中，出租人的安全保障义务主要来源于两个方面：一是法律法规的具体规定。《民法典》第1198条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。二是租赁合同约定的义务。《民法典》第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。因此，出租人应当按照租赁合同约定履行相应的义务。若出租人未能履行合同约定事宜，导致承租人人身及财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任，此即安全保障义务的合同来源。

　　如何判断出租人是否履行了安全保障义务？对于出租人是否履行安全保障义务的判断标准可以从以下几个方面综合把握：第一，应审查出租人对风险是否具有可预见性。出租人对其出租的房屋负有管理职责，对承租人负有安全保障义务，但是该安全保障义务应限于其在出租房屋时对可预见的安全风险负有的通常注意义务的合理范围之内。本案中，刘某出租的房屋本身并未配置任何炭火设备，承租人王某自行携带炭炉并在室内搭建帐篷使用的行为，已超出刘某出租房屋时对风险的合理预期范围。第二，应审查出租人对危险源是否具有实际控制能力。在司法实践中，应当明确区分“物理环境安全”（如房屋建筑结构安全、消防设施完备等）与“行为风险防范”（如承租人使用危险物品等）两类不同性质的义务，后者通常超出出租人的合理控制范围。本案中，刘某作为短期房屋出租方，其对承租人王某私密空间内的即时活动既无法律授权也无实际条件进行持续监控，亦无实际控制能力。第三，应审查出租人是否尽到了合理的救助义务。即出租人发现危险后，是否对承租人采取了合理的救助措施，如拨打急救电话、提供必要的帮助等。如果出租人未采取任何救助措施或者采取的救助措施明显不合理，则可能需要承担相应的责任。本案中，刘某在次日中午发现异常情况当即报警，该行为符合紧急情况下的合理反应时限，刘某已尽到一个理性人在相同情境下所能采取的合理救助措施。因此，现有证据不足以认定刘某作为出租人未尽到安全保障义务，其对王某的死亡不存在过错，故不能认定成立侵权责任。

　　法律要求出租人承担合理限度内的安全保障义务，旨在督促其提供质量合格、设计安全的租赁物，并对可能存在的风险履行必要的提示与管理责任。但该义务并非无限扩大，司法裁判应当准确把握其边界，避免“有损害即须赔偿”的错误归责倾向。准确界定出租人的安全保障义务，既有利于消除出租人对过度担责的顾虑，激励其依法合规开展租赁业务，又能促使承租人增强安全意识、规范自身租赁行为。通过明确权责降低租赁过程中的风险与矛盾，助力形成安全、有序、和谐的租赁环境，让“安居”真正成为“乐业”的基石。（王海陆）