物业服务连着千家万户，业主与物业公司之间的权利义务关系由合同约定并受法律保护。物业服务合同纠纷多因费用缴纳义务与服务质量争议交织而生。近日，通州法院审结了一起相关案件。

　　王某是北京市通州区某小区多层住宅业主。某物业公司与涉案小区的开发建设单位某房地产公司于2015年3月签订了《物业服务合同》，在具体收费标准项下约定，住宅高层和多层采用不同收费标准，已出售未入住房屋按照50%的标准缴纳物业费。王某于2017年3月办理了涉案房屋入住手续，曾向物业公司缴纳2020年前的物业费。此后，王某长期拒绝缴纳物业费，物业公司多次催缴未果后，便将王某诉至法院，要求其支付欠缴的物业服务费47000元，逾期支付物业服务费的违约金2000元。

　　案件审理过程中，王某提出如下抗辩理由：一是空置房减费。合同约定“已出售未入住房屋按50%标准缴纳物业费”，其收房后从未入住，应按半价缴费。二是服务质量瑕疵。案涉房屋长期漏水，物业维护不当，且存在安保缺位、清洁不力等问题。三是收费不合理。小区住宅多层与高层混同管理，物业费采取差异化收费标准不合理。经查，王某自收房后一直未在房屋内居住，房屋内部分位置可见浸水痕迹；涉案小区高层住宅和多层住宅间没有物理隔离。

　　通州法院经审理认为，本案中《物业服务合同》虽是建设单位房地产公司与物业公司签订，但王某已经实际接受物业服务并缴纳了部分期间的物业费用，表明其以实际行动认可合同内容，物业公司与王某形成了事实上的物业服务合同关系。尽管《物业服务合同》约定“已出售未入住房屋按50%标准缴纳物业费”，但根据物业公司提供的《房屋入住通知单》《承诺书》，可以认定王某已于2017年收房，王某未实际在涉案房屋内居住系其个人原因，不影响其收房事实，不符合前期物业服务合同关于按照50%标准缴纳物业费的条件，王某关于减免50%物业费的主张缺乏事实及法律依据。

　　《物业服务合同》约定，涉案小区多层与高层采取差异化收费标准，多层收费高于高层。物业公司主张涉案小区多层区和高层区在公共设施配置（如绿化面积、门禁系统、污水泵数量）、服务内容（如私人管家服务、文化活动倾斜）及维护成本（如电梯厅用电、屋顶维修难度）等方面均存在显著差异。王某抗辩多层与高层区域已经混同管理，但其提交的证人证言及现场照片仅能证明小区高层与多层之间的开放状态，未能证明多层与高层物业服务标准的实质性趋同。故王某要求统一收费标准的抗辩不予采纳。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据物业公司提交的《物业服务合同》、物业服务记录及现场照片等证据，可以确认物业公司为涉案小区提供了物业服务，基本履行了物业服务义务。王某理应缴纳相应的物业服务费用。物业公司要求王某给付物业服务费的诉讼请求，理由正当、证据充分。

　　王某虽主张物业服务存在安保缺位、清洁不力等问题，但其提交照片的形成时间与本案争议期间无直接关联。物业服务包括各专项服务的综合性服务，是动态的过程，对物业服务质量的评判应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一特定期间的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此王某提交的证据不足以认定物业公司提供的物业服务与合同约定存在明显差距，不足以构成拒缴或减免物业费的充分理由。

　　物业公司提供的物业服务确有需要提高和改进之处，与业主的期待仍有差距，物业公司应积极回应业主需求，对业主反映的属于物业服务方面的问题及时改进，不断提升服务质量。因此，对违约金的诉求，不予支持。

　　综上，法院判决王某给付某物业公司物业服务费用47000元，驳回某物业公司要求王某支付违约金的诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效，且王某已履行生效判决书确定的义务。

　　法官提示

　　《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力。业主收房时，应仔细查验房屋状况，认真阅读并理解《前期物业服务合同》条款，特别是收费标准、服务内容及空置房约定。物业公司应严格按照合同约定和物业服务标准履行职责，不断提升服务品质，及时响应并妥善处理业主的合理诉求。服务瑕疵可能成为业主抗辩乃至法院酌减违约金或赔偿责任的依据。

　　不同业态（如多层、高层、别墅）因设施配置、服务需求、维护成本不同而实行差异化收费。物业差异化收费模式既需要在合同中进行清晰明确的约定，还需要具有客观合理性基础。

　　物业公司提供的是公共性、持续性的服务，业主应对物业服务企业给予相应理解，认识到依法缴纳物业费是业主应尽的合同义务，也是保障物业正常运转的必要条件。非因物业公司根本性违约导致合同目的无法实现，业主不能以对服务质量局部不满意或存在可改进之处为由拒缴全部物业费。业主认为物业服务存在瑕疵或自身权益受损，应积极、理性地通过业主委员会、向物业公司反映、向主管部门投诉或依法诉讼等渠道维权。业主如果以拒缴物业费的方式表达不满，不仅可能承担败诉风险并支付违约金，还可能导致小区物业服务状况陷入恶性循环。（王海陆）